Le secteur de l'immobilier à la loupe de la réglementation thermique 2012

Le secteur immobilier est au cœur des problématiques liées aux économies d'énergie, dans la mesure où, selon le ministère du logement, la vie quotidienne dans les bâtiments résidentiels et tertiaires représente environ 40 % de la consommation énergétique nationale et serait à l'origine de près de 25 % des émissions de gaz à effet de serre, soit 2 tonnes de CO2 par an et par habitant. Le secteur du bâtiment représente ainsi, pour les pouvoirs publics, le principal levier des économies d'énergie en France.

L'un des objectifs affiché du législateur consiste donc à concevoir et construire des bâtiments plus sobres énergétiquement afin de parvenir à une réduction de 15% des émissions de gaz à effet de serre tous les 5 ans et de réduire la consommation énergétique moyenne d'un logement pour parvenir à l'objectif de 50 KW/heure/m²/an en 2020.

En droite ligne des premières orientations fixées par la loi de programmation de la politique énergétique du 13 juillet 2005 (loi n° 2005-781), la nouvelle réglementation thermique (RT 2012) intègre des nouvelles caractéristiques de performances énergétiques s'articulant autour de cinq usages énergétiques  à savoir : le chauffage, la climatisation, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires comme la ventilation.

La mise en place de la réglementation thermique, qui a été modulée dans le temps en fonction des types de bâtiments, s'applique pour tous les bâtiments neufs des secteurs tertiaires et publics et depuis le 1er janvier 2013 pour tous les bâtiments neufs à usage d'habitation situés en dehors des périmètres de rénovation urbaine et des autres bâtiments secondaires et tertiaires.

Le développement de cette politique environnementale n'est pas sans conséquences pour les professionnels du secteur de l'immobilier qui voient, de jour en jour, leurs obligations professionnelles se renforcer.

La maîtrise de ces nouvelles obligations est devenue un enjeu majeur pour le secteur de l'immobilier. Il convient donc d'en comprendre les contours afin de mieux appréhender leurs conséquences pratiques.

I - Evolution de la réglementation thermique : nature et étendue

A - L'instauration de nouvelles normes techniques

a - Les exigences de résultats

Ces exigences sont définies par trois normes qui doivent être respectées dans toutes nouvelles constructions.

Cep max

Consommation conventionnelle d'énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage artificiel, les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, qui, doit être inférieur ou égale à un coefficient maximal de 50 kWh/m2/an. (cette valeur varie cependant selon la taille des maisons individuelles et des appartements).

Objectif : limiter la consommation d'énergie primaire

Cep max

Besoin climatique conventionnel en énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage, ce besoin en énergie sera exprimé d'après un coefficient Bbio, qui ne devra pas dépasser un certain seuil.

Objectif : optimiser la conception du bâti indépendamment des systèmes énergétiques mis en œuvre

Tic ref

Température intérieure conventionnelle atteinte en été, qui doit être inférieure ou égale à la température intérieure conventionnelle de référence de la zone.

Objectif : limiter les surchauffes dans le bâtiment en période estivale

Ces valeurs sont modulées en fonction de la zone climatique du bâtiment et de sa nature. A cet égard, le territoire est désormais découpé en 8 zones climatiques (et non plus 3 comme avec la RT 2005).

Le calcul de ces valeurs et coefficients se fera selon la méthode de calcul Th-BCE 2012 à l'aide de logiciels qui devront faire l'objet d'une procédure d'évaluation. Ces logiciels doivent en effet permettre d'éditer un récapitulatif standardisé d'étude thermique pouvant être exploité par les différents intervenants en charge du contrôle de l'application de la réglementation thermique. D'autres méthodes de calcul peuvent être utilisées mais elles devront avoir été agréées par une commission d'expert auprès des ministres chargés de la construction, de l'habitation et de l'énergie.

b - Les possibles dérogations

D'une part, des dérogations sont possibles.

A titre d'exemples :

  • pour les logements collectifs, les constructeurs peuvent dépasser le seuil de Cepmax exigé par la loi. L'exigence de consommation d'énergie sera ainsi augmentée de 15% jusqu'au 1er janvier 2015,
  • le seuil de 50kWh/m2/an peut être modulé pour les habitations qui présentent un bilan avantageux en termes d'émission de gaz à effet de serre ...

D'autre part, la RT prévoit des assouplissements si des moyens d'actions complémentaires sont mises en place afin d'améliorer la performance énergétique du bâtiment :

  • Mesure d'isolation thermique avec traitement des ponts thermiques,
  • Test de la « porte soufflante » obligatoire pour les maisons individuelles ou accolées et les bâtiments collectifs d'habitation,
  • Recours aux énergies renouvelables ou à des systèmes très performants en maison individuelle,
  • Accès à l'éclairage naturel avec une surface minimale de baies vitrées,
  • Mise en place de protections solaires mobiles,
  • ...

B - L'élargissement du diagnostic de performance énergétique

Deux arrêtés du 8 février 2012 sont venus redéfinir le contenu du DPE, dont les nouvelles dispositions sont obligatoires depuis le 1er janvier 2013.

Certaines modifications interviennent comme une correction ou une clarification des dispositions préexistantes, d'autres sont considérées comme une véritable innovation, comme par exemple : l'obligation de préciser la méthode de calcul utilisée, l'obligation d'utiliser automatiquement la méthode des factures pour réaliser le DPE d'un immeuble ancien (alors qu'il était avant possible d'utiliser la méthode de calcul), l'obligation pour tout diagnostic de performance énergétique de faire l'objet d'une visite du bâtiment par la personne certifiée qui l'élabore...

Concernant la méthode de calcul un arrêté fixe, pour chaque catégorie de bâtiments, les méthodes conventionnelles de calcul qui doivent être utilisées pour déterminer, par type d'énergie, les quantités annuelles d'énergies finales qui sont nécessaires au chauffage, à la production d'eau chaude et au refroidissement.

II - Conséquences pratiques pour les professionnels de l'immobilier

A - Responsabilités et obligations des professionnels de la construction

a - L'obligation de contrôle

Contrôle au moment du dépôt de la demande de permis de construire : lors du dépôt du permis de construire le maitre d'ouvrage doit joindre le document attestant qu'il a pris en compte les exigences de la RT 2012. Cette attestation doit mentionner le besoin conventionnel en énergie du bâtiment, le refroidissement et l'éclairage ainsi que les prescriptions techniques imposées par la RT 2012 et destinées à limiter les dépenses d'énergie. Depuis le 1er janvier 2013 ces dispositions sont applicables pour tous les bâtiments neufs à usage de bureaux, d'enseignement, les établissements de la petite enfance et pour tous les bâtiments neufs à usage d'habitation.

Contrôle lors de l'achèvement des travaux :  le maitre d'ouvrage doit fournir à l'autorité qui lui a délivré le permis de construire une attestation indiquant que les règles de la RT 2012 ont été prises en compte. Il est par ailleurs tenu de réaliser un récapitulatif standardisé d'étude thermique simplifiée qui va calculer les coefficients Cep, Bbio et Tic par rapport à une méthode de calcul imposée.

Les formulaires d'attestation sont disponibles à l'adresse suivante : www.rt-batiment.fr.

Le maitre d'ouvrage doit tenir ce récapitulatif à disposition pendant 5 ans auprès de tout acquéreur, toute personne chargée de vérifier la conformité, chargée d'établir le DPE...

b - Les risques de sanction en cas de non-respect

Toute non-conformité à la réglementation thermique sera constitutive d'un délit. La Direction Départemental de l'Equipement, qui prendra en charge le dossier, transmettra les procès-verbaux d'infractions, rédigés par un contrôleur, au Procureur de la République qui décidera des suites à donner : soit une procédure à l'amiable, soit des poursuites pénales.

Les sanctions pénales peuvent prendre la forme d'une amende, d'une peine de prison jusqu'à six mois pour certaines infractions en cas de récidive, une interdiction d'exercer à titre définitif ou pour une durée de cinq ans ou plus, un affichage ou une diffusion par voie de presse écrite ou par tout autre moyen de communication visuelle.

B - Responsabilités et obligations des professionnels de la vente et de la gestion

a - L'obligation d'information

Depuis le 1er janvier 2011 le DPE doit systématiquement être mis à disposition pour toutes offres de vente ou de location. Les professionnels doivent ainsi afficher le classement du bien au regard de sa performance énergétique sur toutes les annonces de location et de vente.

Par ailleurs, la loi Grenelle 2 impose l'élaboration d'un DPE pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. Ce diagnostic doit être réalisé à compter du 1er janvier 2012 et avant le 1er janvier 2017.

Cependant, en cas de manquement aucune sanction n'est prévue. En effet, le DPE n'est pas opposable et n'est fourni qu'à titre d'information. Des actions sur le fondement du droit commun de la responsabilité sont cependant possibles.

Sur le plan civil, l'acquéreur pourrait introduire une action en nullité de l'acte ou en réduction du prix, sur le fondement de l'article 1116 du Code Civil, qui vise le dol, s'il démontre que les caractéristiques énergétiques étaient déterminantes de son consentement.

Sur le plan pénal, l'infraction de pratiques commerciales trompeuses, prévue à l'article L 121-1 du Code de la Consommation, pourrait être relevée par les agents de la répression des fraudes.

b - Responsabilité dans le cadre de l'élaboration du DPE

S'il est acquis que l'acquéreur ou le locataire ne pourront se prévaloir du DPE à l'encontre du vendeur et du bailleur, la jurisprudence est venue préciser les responsabilités de chacun en matière de DPE et notamment celle du diagnostiqueur immobilier.

Ainsi sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée lorsque :

  • la production d'un DPE erronée entraine un préjudice pour l'acheteur, consistant en une perte de chance de négocier le prix à la baisse ou de renoncer à l'acquisition,
  •  le diagnostiqueur qui a commis des erreurs grossières peut voir sa responsabilité engagée (TGI PARIS 7 avril 2001),
  •  la faute du diagnostiqueur peut être établie par une estimation des frais de chauffage à un montant très en deçà des frais annuels exposées par les vendeurs (CA Angers, 13 décembre 2011),
  • Par ailleurs, le manque de sincérité des informations contenues dans le DPE en raison d'un écart significatif de consommation entre le bilan et la consommation réelle, permet au requérant de solliciter la désignation d'un expert sur le fondement de l'article 145 du Code de Procédure Civile (CA Colmar, 26 aout 2010).